3. 2. 2026

Stanoviť správnu cenu nehnuteľnosti je jedným z najdôležitejších krokov pri predaji. Práve od nej závisí, či sa objavia vážni záujemcovia, ako rýchlo sa nehnuteľnosť predá a za akých podmienok. Mnohí predávajúci sa pritom riadia len svojím pocitom alebo porovnaním s okolím. Lenže realitný trh funguje inak. A nesprávne stanovená cena môže celý predaj výrazne skomplikovať.

Prečo je stanovenie ceny nehnuteľnosti zložitejšie, než sa na prvý pohľad zdá

Stanoviť cenu nehnuteľnosti sa môže zdať ako pomerne jednoduchá úloha. Stačí sa pozrieť na podobné ponuky v okolí, pripočítať niečo navyše podľa stavu a hotovo. Realita je však výrazne zložitejšia. Ponukové ceny totiž nehovoria o tom, za koľko sa nehnuteľnosti skutočne predávajú, a často v sebe nesú očakávania predávajúcich, nie reálny pohľad trhu. K tomu sa pridáva osobný vzťah k nehnuteľnosti, investovaný čas, peniaze aj emócie, ktoré prirodzene ovplyvňujú vnímanie jej hodnoty.

Do výslednej ceny navyše vstupuje celý rad faktorov, ktoré nie sú na prvý pohľad viditeľné. Technický stav nehnuteľnosti, dispozícia, orientácia na svetové strany, právny stav, aktuálny dopyt v danej lokalite či načasovanie predaja. Trh sa navyše neustále vyvíja a to, čo platilo pred pol rokom, dnes už nemusí fungovať. Práve preto je stanovenie ceny jedným z najcitlivejších momentov celého predaja.

Najčastejšie chyby predávajúcich pri určovaní ceny a ich dôsledky

Jednou z najčastejších chýb je snaha nastaviť cenu „radšej o niečo vyššie“ s tým, že sa prípadne časom zníži. Tento postup však často vedie k opačnému efektu, než predávajúci očakáva. Nehnuteľnosť s prehnanou cenou stráca hneď na začiatku na atraktivite – v momente, keď by o ňu mohol byť najväčší záujem. Skúsení kupujúci aj makléri ju rýchlo vyhodnotia ako nadhodnotenú a jednoducho ju preskočia. Namiesto vyjednávania tak prichádza ticho a postupné vyčkávanie, ktoré môže trvať týždne aj mesiace.

Rovnako rizikové je aj podcenenie ceny alebo jej stanovovanie výlučne podľa porovnania s inzerátmi na realitných portáloch. Tie však ukazujú len želania predávajúcich, nie skutočné výsledky. Dlhý predaj navyše vyvoláva dojem, že s nehnuteľnosťou „niečo nie je v poriadku“, čo zvyšuje tlak na zľavu a oslabuje vyjednávaciu pozíciu predávajúceho. Výsledkom potom často nie je len zbytočne stratený čas, ale aj nižšia konečná cena, než akú bolo možné dosiahnuť pri správnom nastavení hneď na začiatku.

Trhová hodnota nie je názor: prečo rozhodujú dáta, nie pocit

Naše pocity, skúsenosti z minulosti alebo informácie od známych môžu byť pri určovaní ceny zavádzajúce. Realitný trh sa rýchlo mení a každá nehnuteľnosť je jedinečnou kombináciou lokality, stavu, dispozície a aktuálneho dopytu. To, že sa podobný byt predal pred rokom za určitú sumu, ešte neznamená, že rovnaká cena bude fungovať aj dnes. Trhová hodnota sa totiž neodvíja od želania predávajúceho, ale od reálneho správania kupujúcich v danom čase a mieste.

Správne stanovenie ceny preto vychádza z práce s aktuálnymi dátami, zo znalosti lokálneho trhu a skúseností z reálne uskutočnených predajov. Dôležitú úlohu zohráva aj stratégia. Inak by sme mali pristupovať k nehnuteľnosti, pri ktorej je cieľom rýchly predaj, a inak k tej, kde je priestor na vyjednávanie. Práve schopnosť vyhodnotiť všetky súvislosti a zvoliť správny postup rozhoduje o tom, či sa nehnuteľnosť predá za primeraných podmienok, alebo či bude dlho čakať na svojho kupca.

Ak zvažujete predaj svojej nehnuteľnosti a nie ste si istí, ako cenu nastaviť, využite kontakty uvedené na tomto webe. Spoločne nájdeme stratégiu, ktorá bude presne zodpovedať vašej situácii aj aktuálnym podmienkam na trhu a pomôže vám dosiahnuť čo najlepší výsledok.