26. 11. 2021

V súčasnosti nachádzame v ponuke realít čoraz častejšie byty alebo nehnuteľnosti, na ktoré majú majitelia hypotéku. Je vôbec možné predať byt, ktorý je zaťažený hypotékou? Čo to znamená pre predávajúcich a pre kupujúcich?

Možností pre predávajúcich je viac

Pokiaľ predávate nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená hypotekárnym úverom, nemusíte mať hlavu v smútku. Existuje niekoľko možností, ako byt predať a čo všetko bude potrebné vybaviť a absolvovať. Pred samotným predajom by ste však mali upozorniť kupujúceho na záložné právo banky pre nesplatenú hypotéku. Podľa dohody s kupujúcim následne budete vedieť, ako pri predaji postupovať ďalej.

Predčasné vyplatenie hypotekárneho úveru

Pokiaľ kupujúci bude požadovať, aby ste hypotéku pred predajom vyplatili, budete musieť požiadať banku o možnosť predčasného splatenia hypotekárneho úveru. Následne bude vypočítaná zvyšná dlžná suma a banka vystaví kvitanciu, na základe ktorej sa katastru navrhne vymazanie záložného práva v prospech banky. Po tejto administratíve je možné byt predať bez zaťaženia hypotékou. Jednou z možností, ako vyplatiť hypotéku predčasne, sú buď vlastné zdroje predávajúceho alebo jej uhradenie kupujúcim, pričom uhradená čiastka bude zarátaná do celkovej kúpnej sumy.

Prevod hypotéky na kupujúceho

Ďalšou možnosťou je, že kupujúci preberie hypotéku na seba, no tento prípad nie je až tak častý, nakoľko kupujúcemu nemusia vyhovovať podmienky splácania, ktoré má predávajúci. Ak však kupujúci hypotéku preberie, zostatok splátok prechádza na kupujúceho. V tomto prípade je postup podobný, akurát, že je potrebné banke oznámiť prevod hypotéky na kupujúceho a informáciu o predaji bytu. Banka v tomto prípade postupuje podobne ako pri poskytovaní hypotekárneho úveru a teda preveruje bonitu kupujúceho, následne vydá stanovisko k zmene dlžníka. Pri prepise hypotéky môžu byť podmienky mierne upravené. Následne je možné prejsť k predaju nehnuteľnosti a pri tom sa teda dlh prepisuje na nového majiteľa, ktorý sa zaväzuje ho riadne splácať.

Prevedenie záložného práva

Poslednou možnosťou je prevod záložného práva na iný byt alebo inú nehnuteľnosť, ktorá môže byť majetkom predávajúceho alebo vo vlastníctve inej osoby a musí mať rovnakú alebo vyššiu hodnotu ako predávaná nehnuteľnosť. Samozrejme, pokiaľ je nehnuteľnosť vo vlastníctve inej osoby, tá musí s prevodom záložného práva súhlasiť a až následne je možné podniknúť ďalšie kroky. V prvom rade je potrebné vypracovať znalecký posudok nehnuteľnosti súdnym znalcom a následne ho predložiť banke, ktorá posudzuje vhodnosť zábezpeky. Po kladnom vyjadrení je možné podať žiadosť o zmenu predmetu záložného práva, banka vystaví záložné zmluvy pre vlastníka nehnuteľnosti, ktorou sa “zakladá” a na katastri sa podá návrh na vklad nového záložného práva. Záložné právo na predávaný byt je zmazaný po podaní kvitancie od banky.